Bất động sản từ lâu đã là một trong những tài sản giá trị nhất đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải mọi tài sản bất động sản đều được kế toán theo cùng một cách. Đối với những bất động sản được sở hữu không phải để sử dụng trực tiếp trong sản xuất, kinh doanh, mà nhằm mục đích thu lợi nhuận từ cho thuê hoặc tăng giá trị, chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 sẽ điều chỉnh cách ghi nhận, đo lường và báo cáo.
Việc áp dụng IAS 40 giúp doanh nghiệp quản lý bất động sản đầu tư một cách hiệu quả, tối ưu hóa lợi ích kinh tế, đồng thời tuân thủ các quy định của IFRS. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu vào khái niệm IAS 40, phương pháp định giá bất động sản đầu tư và chiến lược tài chính liên quan.
1. IAS 40 – Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là gì theo IAS 40?
Theo định nghĩa của IAS 40, bất động sản đầu tư là những bất động sản được doanh nghiệp sở hữu để:
- Cho thuê nhằm thu lợi nhuận (thay vì sử dụng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh chính).
- Chờ tăng giá để bán lại trong tương lai.
Ví dụ điển hình của bất động sản đầu tư bao gồm:
- Một tòa nhà văn phòng cho thuê.
- Một trung tâm thương mại được sở hữu nhằm mục đích thu lợi từ giá trị bất động sản tăng lên.
- Một khu đất trống mà doanh nghiệp dự định giữ để bán lại khi giá trị tăng.
Một lưu ý quan trọng là nếu bất động sản được sử dụng trong hoạt động sản xuất hoặc vận hành của doanh nghiệp, nó sẽ được ghi nhận theo IAS 16 – Tài sản cố định hữu hình, thay vì IAS 40.
2. Phương pháp định giá bất động sản đầu tư theo IAS 40
Theo IAS 40, doanh nghiệp có thể chọn một trong hai phương pháp định giá bất động sản đầu tư:
Mô hình giá gốc (Cost Model)
- Doanh nghiệp ghi nhận bất động sản đầu tư theo giá gốc (giá mua ban đầu + các chi phí liên quan).
- Giá trị bất động sản được khấu hao theo thời gian, giống như tài sản cố định.
- Không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản khi giá trị thị trường thay đổi.
Ví dụ, một doanh nghiệp mua một tòa nhà văn phòng với giá 10 triệu USD vào năm 2015. Dù giá thị trường năm 2025 có thể đã lên đến 20 triệu USD, nhưng theo mô hình giá gốc, tài sản này vẫn chỉ được ghi nhận theo giá mua ban đầu (sau khi trừ khấu hao).
Mô hình giá trị hợp lý (Fair Value Model)
- Giá trị bất động sản được đánh giá lại theo giá trị thị trường tại từng thời điểm báo cáo tài chính.
- Nếu giá trị tăng, khoản tăng được ghi nhận vào lợi nhuận.
- Nếu giá trị giảm, phần lỗ được ghi nhận ngay vào kết quả kinh doanh.
Ví dụ, nếu một doanh nghiệp sở hữu một khách sạn có giá thị trường tăng từ 15 triệu USD lên 18 triệu USD, doanh nghiệp có thể ghi nhận 3 triệu USD vào lợi nhuận, giúp tăng giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Mô hình giá trị hợp lý thường phản ánh chính xác hơn giá trị thực của tài sản, nhưng có thể tạo ra biến động lớn trên báo cáo tài chính.
3. Chiến lược tài chính với bất động sản đầu tư
Việc lựa chọn mô hình định giá bất động sản đầu tư không chỉ ảnh hưởng đến báo cáo tài chính mà còn có thể tác động đến chiến lược tài chính của doanh nghiệp.
Tối ưu hóa vốn và lợi nhuận
Nếu mục tiêu của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn, mô hình giá trị hợp lý có thể là lựa chọn phù hợp. Doanh nghiệp có thể tận dụng sự gia tăng giá trị bất động sản để cải thiện tình hình tài chính.
Nếu doanh nghiệp muốn ổn định dòng tiền và tránh biến động lớn, mô hình giá gốc sẽ mang lại sự chắc chắn hơn, đặc biệt trong các ngành công nghiệp có chu kỳ kinh tế biến động mạnh.
Hỗ trợ huy động vốn và thu hút nhà đầu tư: Báo cáo tài chính minh bạch theo IAS 40 giúp doanh nghiệp dễ dàng thu hút vốn từ các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản. Mô hình giá trị hợp lý thường giúp doanh nghiệp có định giá cao hơn trong các thương vụ M&A hoặc khi gọi vốn đầu tư.
Quản lý rủi ro tài chính: Việc đánh giá bất động sản theo giá trị hợp lý đòi hỏi doanh nghiệp phải theo sát thị trường, tránh bị ảnh hưởng bởi những đợt giảm giá mạnh. Một danh mục bất động sản đầu tư đa dạng sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro từ biến động thị trường.
4. Bất động sản đầu tư theo IFRS – Cơ hội hay thách thức?
Việc tuân thủ IAS 40 và IFRS giúp doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch trong báo cáo tài chính, nhưng cũng đặt ra những thách thức nhất định.
Cơ hội
- Gia tăng giá trị tài sản khi thị trường bất động sản phát triển.
- Giúp doanh nghiệp có thể tận dụng tài sản nhàn rỗi để tạo dòng tiền thụ động.
- Nâng cao uy tín và khả năng huy động vốn từ nhà đầu tư.
Thách thức
- Biến động giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến báo cáo tài chính nếu sử dụng mô hình giá trị hợp lý.
- Việc định giá lại tài sản có thể yêu cầu báo cáo từ chuyên gia thẩm định, làm tăng chi phí vận hành.
- Tuân thủ IFRS đòi hỏi doanh nghiệp phải cập nhật liên tục về quy định kế toán quốc tế.
Giải pháp
- Doanh nghiệp nên kết hợp hai mô hình định giá tùy theo chiến lược kinh doanh.
- Sử dụng
công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo số liệu chính xác và minh bạch.
- Luôn cập nhật những thay đổi trong IFRS để đảm bảo tuân thủ quy định tài chính quốc tế.
Lời kết: Tận dụng IAS 40 để tối ưu hóa chiến lược bất động sản đầu tư
Việc sở hữu và quản lý bất động sản đầu tư không chỉ đơn thuần là một khoản đầu tư bất động sản mà còn là một chiến lược tài chính quan trọng. IAS 40 cung cấp một khuôn khổ rõ ràng giúp doanh nghiệp ghi nhận và định giá bất động sản theo chuẩn mực quốc tế, từ đó tối ưu hóa báo cáo tài chính, huy động vốn hiệu quả và giảm thiểu rủi ro.
Dù doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc hay mô hình giá trị hợp lý, điều quan trọng nhất là xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với mục tiêu tài chính dài hạn.
Bất động sản đầu tư không chỉ là tài sản – đó là một công cụ tài chính chiến lược giúp doanh nghiệp tăng trưởng bền vững.
VITALITY CONSULTING PRACTICES GROUP
🏨 Địa chỉ: Tòa nhà Thiên Phước lầu 6, 244 Cống Quỳnh, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM.
☎️ Hotline: 0907 190 426 – 0904 311 606
📮 Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=100091570474264
